中洲控股：扭盈转亏，净利润同比下降107.62%｜看财报

8月17日晚间，中洲控股（000042.SZ）发布了2023年上半年业绩报告。

报告期内，公司实现营收约36.46亿元，同比下降22.02%；实现归母净利润为亏损1969.97万元，同比下降107.62%；扣非净利润为亏损2276.87万元，同比下降109.69%；基本每股收益为-0.03元。

从数据不难看出，公司在今年上半年营利双降，并且较上一年出现扭盈转亏。

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对于业绩的明显下滑，中洲控股在报告中指出，主要是今年上半年房地产结算的收入及毛利率同比下降，导致归母净利润减少。

二级市场方面，截至8月19日收盘，中洲控股股价报收7.99元，跌3.5%，成交额为4014.02万元，当前公司总市值约53.12亿元。

房地产业务收入同比下降25%

中洲控股业务涵盖地产开发、酒店经营、物业服务、商业管理等领域，公司业务主要覆盖粤港澳大湾区、成渝经济圈、上海大都市圈、环渤海经济区等区域。

今年上半年，中洲控股的业务表现并不理想。

从营收方面看，报告期内，公司实现营业收入约36.46亿元，同比下降22.02%，净亏损1969.97万元，同比止盈转亏，去年同期实现净利润约2.58亿元。

中洲控股在报告中指出，业绩下滑主要是今年上半年房地产结算的收入及毛利率同比下降，导致归母净利润减少。

分业务来看，房地产业务收入约33.65亿元，同比下降24.77%；服务业务收入约1.97亿元，同比增长4.57%；酒店业务收入约1.48亿元，同比增长87.74%；施工收入约6993.38万元，同比下降40.07%。

不难发现，今年上半年，公司酒店业务的增长较为突出，该板块的营收提升主要得益于疫情稳定后，国内出行及旅游行业的恢复。

据文化和旅游部统计数据显示，今年上半年，国内旅游总人次达23.84亿，较上年同期增加9.29亿，同比增长63.9%；国内旅游收入（旅游总花费）约2.3万亿元，较上年增加1.12万亿元，增长95.9%。

钛媒体APP注意到，虽然公司房地产业务实现的营收表现不算理想，但事实上，今年上半年该业务板块完成的销售情况较去年同期是有提升的。数据显示，2023年上半年，中洲控股实现房地产销售面积约17.7万平方米，相应的销售金额约60.17亿元；而上一年同期实现的房地产销售面积约13.83万平方米，相应的销售金额约24.52亿元。

再看土地储备方面，截至2023年6月末，中洲控股拥有土储总占地面积约76.92万平方米，剩余可开发建筑面积约160.21万平方米，涉及成都、惠州、深圳、东莞等城市，具体项目包括成都三岔湖项目、惠州仲恺科研楼项目、深圳宝安26区项目、惠州迪亚项目、东莞大岭山项目等。

重点项目“黄金台”搁浅逾20年再度让贤

提起中洲控股，就不得不提及位于深圳龙华区的“黄金台”项目。

据悉，该项目是中洲控股在深圳的重点项目之一，历史最早可追溯至1993年，在公司半年报中对于该项目的描述为“位于深圳北站核心商务区内，区位优势明显，拟打造龙华区核心地段的高端住宅产品”。但由于该项目存在权益纠纷等问题，推进难度大，直到2022年9月方才进入开工阶段。

公开资料显示，1993年底，深圳市宝东地产开发有限公司（下称“宝东地产”）以总价7433万元获得深圳宝安区龙华镇（当时龙华尚未成立行政区）黄金台山庄项目用地，占地面积约28万平方米，用途为商住用地，使用期限50年。

根据当时拿地前签署的协议，深圳市华电房地产有限公司（下称“华电房产”）、深圳市宝安龙华经济发展有限公司（下称“龙华发展”）与宝东地产分别拥有黄金台项目65%、25%、10%权益。

2001年，华电房产以总价1200万元收购了龙华发展所持黄金台项目25%权益。同年，中洲控股的前身深圳市长城投资控股股份有限公司（下称“深长城”）出资2.58亿元收购华电房产，由此获得黄金台项目90%权益。

深长城入主华电房产后，便以宝东地产“未对黄金台项目实际投入”为由提起诉讼，请求法院判令宝东地产不再享有项目权益。但法院未支持深长城的主张，该诉讼就此搁置。

2009年，因深圳市政府建设深圳北站，黄金台项目所在区域进行规划调整，导致黄金台项目被征用了约17万平方米土地面积，剩余占地仅有11.04万平方米。

2013年，基于股东间的诉讼纠纷及区域规划调整，黄金台项目被深圳规土委认定为“闲置土地”。

2014年初，深长城宣布，黄金台项目纳入深圳2014年土地整备计划，将按等价值原则在周边调整留用项目用地。同年，深长城更名为“中洲控股”。

2020年4月，中洲控股、宝东地产与深圳市规划和自然资源龙华管理局签订征地补偿协议，两家公司联合获得黄金台项目留用地占地9万平方米，总建筑面积约45万平方米。此后，项目进展再次停滞，并直至两年多以后才再有新进展。

2022年9月，黄金台项目正式开工，对外案名为“中洲迎玺花园”，预计2026年1月竣工，预计总投资金额约62.13亿元。

2023年1月18日，在黄金台项目开工3个月后，宝东地产向中洲控股转让了手中持有的黄金台项目公司10%权益。在“僵持”逾20年后，中洲控股终于拿到黄金台项目100%的权益。据了解，曾有投资者向中洲控股询问从宝东地产获取黄金台项目10%权益所涉及代价，不过中洲控股方面并未对此回应。

令人意想不到的是，黄金台项目完全归属于中洲控股尚不足半年时间，该项目的权益划分再度出现变化。6月26日，中洲控股发布公告称，公司及全资子公司中洲地产与信达资本、中国信达深圳分公司合作设立“广西信中投资合伙企业（有限合伙）”（下称“广西信中”），总规模约60.41亿元。

其中，中国信达深圳分公司现金出资42亿元，作为合伙企业的优先级LP；随后合伙企业将这42亿元以借款方式输送给中洲地产，作为其中一项增信措施，中洲地产90%股权被用于质押担保。而中洲控股以股债权形式出资18.4亿元，作为合伙企业劣后级LP，包括中洲地产剩余10%股权和深圳市黄金台项目有限公司100%股权。

钛媒体APP了解到，中洲控股之所以引入信达资产，是因为公司近年来面临流动性紧缺问题，而黄金台项目的投入对于中洲控股而言并非易事。

年报数据，截至2022年底，中洲控股旗下房地产项目预计总投资额约539.39亿元；其中黄金台项目是唯一新开工项目，该项目投资额占比约11.52%，去年项目仅新增投资1.43亿元，累计投资4.68亿元。

从中洲控股资本结构看，截至去年底该公司资产负债率77.61%，有息债务/全部投入资本为61.75%；一年内到期的非流动负债为36.77亿元，无短期借款，期末现金及现金等价物却仅有9.03亿元，难以覆盖即期债务。

另据2023年半年报显示，报告期内，中洲控股的货币资金为8.5亿元，一年内到期的非流动负债为33.6亿元。（本文首发于钛媒体APP ，作者| 陈伟纳）