深度华润地产苏州项目!即将入市的三大润系新盘,能否顺利突围?

今天来随笔者来了解一下华润地产苏州项目，这里仅做市区项目分析，周边县市不做解析！

如下仅为笔者了解到的一些资讯信息，如有误欢迎文末留言。

准备好那下面我们就进入正题了。

(相关资料图)

PART 01

华润地产入苏18载，在苏州市区开发了很多项目，涉及住宅、商业等业态，覆盖工业园区、相城、吴江、姑苏、高新区、吴中区以及周边县级市。有精品项目，也有一些饱受诟病的项目，如上半年吴江开发的湖湾天地业主对商墅绿化的大规模维权等等。整体来说，做的项目基本对得起央企的字号。提到华润似乎没有立马能反映出的特色标签属性，不像朗诗科技住宅，仁恒高端品质及精品物业等，从这点来说中规中矩吧，至少在当下房地产市场恶劣的情况下，不会出现暴雷的情况，先不谈交付质量如何至少能拿到房。

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PART 02

关于华润置地目前笔者整理了苏州市区8个项目，覆盖在售、售罄以及待售状态。各项目具体详情如下：

下面笔者就每一个项目具体分析一下：

1.润樾江南：

华润润樾江南，由华润置地与吴江城投联合开发，华润负责操盘营销。项目位于吴江老城区，规划5栋6-7F的洋房产品，仅有68套，户型上仅有一种就是185m²4房2厅3卫产品，专为吴江老城终改而来。可惜理想是好的，可实际很骨感。

项目于2023年4月21日取证，68套房源全部取证，备案均价31436元/m²，备案总价433-639万元。

从取证截止到8月26日，整整过去了4个多月的时间，取证68套，仅去化16套房源，去化率仅有23.5%，可售房源还有52套。到底哪个环节出了问题？难道吴江老城区购买力不足还是华润项目营销、产品的问题呢？(苏州住建局网签截图统计截止于8月26日）

苏州市住建局官方截图

2.悦景水湾：

华润悦景水湾由华润置地投资开发，项目位于吴中区尹山湖板块，规划17栋住宅产品，规划总户数1492套。建面约103-142m²，整个项目共计取证4批次，最早的一批次房源于2020年11月19日取证，目前部分已经交付了，整体交付品质还可以的，基本无太大的问题。据苏州住建局官方统计，目前可售房源还有138套，属现房顶底楼尾盘在售了，目前基本靠分销来带客去化。(苏州住建局网签截图统计截止于8月26日）

3.科技城幸福里：

科技城幸福里，这个项目就比较奇葩了，项目由华润置地、保利发展、融信联合开发，营销操盘上三者都轮换上过，项目案名也是几度在变。最后还是改变不了，去化难的困境。

项目规划10-26F的洋房和高层产品，规划总户数885户。建面约106-133m²，在售均价28250元/m²。

目前项目已经领取3批次预售了，最早一批次是在2021年12月18日，22年、23年各在取一批次房源，三批次房源共计743套，据苏州住建局官方统计，目前可售房源416套，已售房源仅有327套，去化率仅有44%。马上两周年了，这个去化有些让人哗然，未免有些难堪了。其实从项目了解到，分销一直在用着，而且佣金还不低，不知去化的为何这么难呢？(苏州住建局网签截图统计截止于8月26日）

4.润月雅筑、湖西观云：

虽说两宗地块都是华润置地竞得，但是每宗地块的合作伙伴不同，润月雅筑是华润和招商联合开发，湖西观云是华润和保利联合开发。两个项目都有一个共同点，都是处在区域板块核心位置，皆是大批认筹参与的摇号盘，基本可以说换成其他房企，也是闭眼卖的。谈不上什么营销策略的，只要稳住没有茶水费不维权就行。其次，这两个项目的入市都突破了当期在售的价格天花板。

上面分析的是截止目前华润苏州市区在售以及售罄项目，整体来说不容乐观。至于下面要提到的，即华润置地将入市的市区三大润系高端新项目，是否能延续湖西观云及润月雅筑的热销传奇呢？是否能顺利的突围呢？且看笔者下面分析。

PART 03

整体来看一下，华润三大润系新项目，即园区奥体南（湖东润雲）、姑苏沧浪新城、姑苏平江新城地块，从位置来说都处在区域次核心板块。对于奥体项目来说，周边竞争还是比较大的，在售项目3个，待售地块以及待拍地块接近3个。对于姑苏区两大新项目来说，假设该地块在往前置一些时间入市，应该是不愁去化的，毕竟姑苏目前是市区存量最少的区域。可惜两盘开盘大致时间也是姑苏各大新项目集中入市的时间，相对来说想脱颖而出，还需很强的营销及产品力。

下面具体来分析一下每个项目的情况：

1.湖东润雲：

位于工业园区奥体南板块，即传统意义的斜塘板块。

项目是由华润置地在今年5月30日土拍中，突破最高限价线下摇号竞得，成交楼面价28175元/m²。

规划上拟建5栋8-10F和4栋24-26F的洋房及高层产品，据官方公示建面约145-179m²。

据悉项目打造为华润置地润系高端作品，项目案名于8月24日线上揭幕，推广名为湖东润雲。

城市双展厅已于8月25日、26日在苏州中心以及奥体中心公开。

华润湖东润雲所处板块，目前现有三盘在售，并且价格都已突破同板块的天花板，至于去化上，似乎有些发力不足。其次，还有同期待售的大家26号项目，同样也是主打改善。后续同时上市，板块内不免压力会增大，目前来看在售三盘内卷就很严重。至于入市后，能否突围拭目以待。具体奥体南板块项目汇总详情如下：

2.姑苏沧浪新城15号地块：

位于姑苏区沧浪新城板块，项目是由华发股份在今年5月30日土拍中，突破最高限价线下摇号竞得，成交楼面价19968元/m²，项目后续由华润置地负责营销操盘。

规划上拟建5栋17F和7栋21-23F的小高层及高层产品，据规划公示后续以4房2卫主力起步。

据悉项目打造为华润置地润系高端作品，项目案名暂时未对外公开，吴中万达城市展厅现已公开。

3.姑苏平江新城14号地块：

位于姑苏区平江新城板块，项目是由华润置地在今年5月30日土拍中，以溢价率6.61%竞得，成交楼面价19191.52元/m²。

规划上拟建8栋10F和4栋25-26F的洋房及高层产品，据规划公示后续以3房2卫主力起步到4房3卫的户型。

据悉项目同样也是打造为华润置地润系高端作品，项目案名暂时未对外公开，平江万达城市展厅现已公开。

综上姑苏两个润系新项目，虽说姑苏在市区来说，就目前库存是最少的。但不乏有近8个新盘即将在年内入市，各项目均有各自优势所在，入市的竞争还是很大。至于后续卷产品卷装标等这还是好的，一旦卷起价格了，那就是相当的难了。姑苏两大润系是否能够突围，还有待商榷。下面附姑苏区最新在售项目以及待售项目清单：

写在最后

现行楼市市场核心为王的局面下，深耕产品以及营销尤为必要。至于华润地产即将入市的三大润系新项目，是否能顺利突围？我们拭目以待。

部分素材来源于苏州住建局、项目官微等。