被法院强制清退！西安市新城区丽苑168小区成功“赶走”老物业

石青玲/发自西安

(相关资料图)

西安市新城区丽苑168小区终于迎来了自己的新物业。

8月18日，西安市新城区人民法院执行局强制执行承办法官、执行干警及法院指定的搬家公司人员和车辆抵达了丽苑168小区，他们的任务是强制清退丽苑168小区的老物业，搬走其办公物品。

这场腾退工作从上午8点进行到下午3点30分，过程并不算顺利。据小区业委会副主任王先生介绍，小区老物业亚源物业当天关停了小区电梯电源，导致电梯无法运行，新物业现场进行了抢修，此外老物业还找了很多人来阻碍清退工作。

8月19日，新物业臻泽物业入场，目前正在装修办公场地，同时工作人员也正在对小区进行巡查，制订工作计划。

筹备业委会罢免物业

丽苑168小区位于永乐路，共有一栋楼两个单元，265户业主，小区物业为开发商指定的亚源物业。然而，自从2007年交房后，物业服务一直令业主不满，电梯经常坏、路面不平整、电动车停车混乱等乱象饱受业主诟病，这也时常见诸报端。

“小区物业经常乱收费，比如明明有房屋维修基金，业主也都缴纳了电梯费，但是一旦电梯出故障，物业还是要向住户收费。”一位业主说道。除此以外，小区还存在公共收益不透明、消防通道被租赁等情况。据王先生介绍，小区的公共用房被出租，十多年来所得收益是多少、如何支配，物业从来没有进行过公示。

此前，小区物业还曾因阻挠电表改造引发了业主的不满。据报道，自入住以来，丽苑168小区费按每度0.62元收取，抄表到户的价格是每千瓦时0.4983元，居民们希望能早日完成电表改造，但亚源物业表示必须要过半业主同意才能改造，且供电公司表示业主不同意改造。对于电表改造是否需要业主同意，供电公司表示并无此要求。

与物业多次沟通无果后，业主们开始筹备成立业主委员会。

2020年8月，小区业委会正式成立，并在新城区住房和城市建设局完成了备案手续，换物业事宜也就此启动。

2020年10月2日，业委会在小区贴出了《关于召开临时业主大会的提议》，提出拟就解聘前期物业、选聘新物业等10个议题召开临时业主大会。其中公布了对选聘新物业有意向的六家公司，该小区前期物业也在其中。

2020年11月10日，因小区为自备锅炉采暖，为了保证业主正常度过供暖季，业委会与亚源物业签订了临时物业服务协议，约定其服务时间为合同签订之日起至2021年3月30日。如果老物业被再次选聘需重新签订物业服务合同；若未被选聘则应配合搬离并进行移交，业主大会选定的新物业将于2021年4月1日后开始为小区提供服务。

2020年11月13日至14日，该小区召开业主大会，对解聘老物业、选聘新物业、拆除小区东大门铁栅栏、小区东西大厅使用、公共收益收取等10个议题进行了表决，形成了10项决定，其中包括解聘前期物业、选聘西安臻泽物业管理公司为新的物业服务企业。2020年11月26日，丽苑168小区业委会与臻泽物业签订了新的物业服务合同，但直到2023年8月17日亚源物业才正式“退场”。

“司法很重要”

在被强制清退之前，臻泽物业曾两次尝试进驻小区，但都被亚源物业“赶”出去了，“有一次向新物业公司泼水，还有一次对前来采访的记者出言不逊。”王先生回忆道。

对于亚源物业不愿退场的原因，王先生说道：“刚开始说小区有部分业主物业费未结清，结完物业费他们就走；后来还有锅炉折价移交的事情，几年前，亚源物业依照小区自备锅炉煤改气的要求，更换了小区锅炉，这项工程可享受政府补贴，业委会要求亚源物业出具发票，并且扣除政府补贴、锅炉折旧费等费用，但亚源物业不答应，一口咬定要求业委会向公司交50万元的更换锅炉费。”

从2021年4月1日起至今，街道办及社区多次搭建平台小规模协调，新城区住建局、街道办、社区组织过两次大规模协调，都未能促成业委会和老物业公司达成协议。无奈的业主开始拿起法律武器保护自己，2021年11月，业委会将亚源物业起诉至新城区人民法院。

审判中，亚源物业辩称，第一、二次业主大会投票表决弄虚作假，决议内容自相矛盾，数据篡改。业委会王先生称，小区业主大会都有长乐西路街道办及永乐社区工作人员的参与与见证，“当天投完票之后，政府工作人员就将投票箱拿回去进行了封存。”

最终，在亚源物业缺乏证据的情况下，2023年2月24日，案件终审裁定，亚源物业于3日内向小区业委会移交全部物业资料、物业用房等场所、场地，搬离小区。但亚源物业仍置之不理，7月26日，新城区人民法院下发通告明确：责令亚源物业于8月1日前撤场，逾期将强制执行，但亚源物业依旧不撤场。

8月17日，新城区法院对其进行了强制清退，这场历时两年之余的换物业之争终于落下了帷幕。

回顾整个过程，王先生感慨地说道：“这两年太难了，我们小区需要在物业买水，物业对我们业委会的成员进行了停水，刚开始的时候我们在超市买水，后来有一些人不得不搬出去租房住了。”

他认为，司法的力量非常重要，“我们在律师的指导下，一步步收集证据，按步骤走流程，才有了今天的胜利。可以说事情的最终解决，律师起了关键作用，一定要按法律规定去办事。”

新物业入场

亚源物业退场的同时，臻泽物业开始入场。

对于选聘物业的过程，王先生回忆道：“业委会看了很多资料，觉得这些物业公司还不错，所以与公司取得了联系，希望他们来竞选物业，也把物业公司的材料及时进行了公示，发给业主查看。最终，大家选出了臻泽物业。”

对于新的物业公司，一位业主说道：“不知道新的物业怎么样，现在还是‘蜜月期’，双方都觉得还挺好，具体还需要看以后的服务，实在不行3年以后再换。”另外一位业主在希望服务能提升的同时，也能使乱收费的现象有所改观，对公共收益及时公示。

新物业入场后，物业费是否会有变化？王先生说道：“本来收费标准要高一些，但是考虑到业主的诉求，目前还是按照原来的标准收，每平方米每月收取费用为1元。”此外，业委会发出的公告也表明，新物业与小区业委会签有合法服务协议，并且在新城区住建局备案，新物业承诺“物业费及其他所有费用价格保持不变”。

8月19日，物业办公场地已经在进行重新装修，新的工作人员也在进行巡查，以安排工作。新物业公司周姓经理说：“刚接手，工作比较多。目前即将要做的就是修整小区门头，安装高空抛物摄像头，建充电车棚、美化小区、检修电梯等工作。现在小区也没有一个正经门头，很多人都不知道这里是丽苑168。”

“虽然旧物业公司还没有移交公共收益，但是我们一定会提升服务水准，尽量做到让业主满意。”周姓经理说道。