满屏的“唱衰声”！二批次土地出让，让谁急了？

2023年下半年，西安楼市第一个重磅消息，就是二批次土地出让计划！

此次计划出让108宗，合计7045.55亩土地，规模远超第一批次。2月16日，西安发布第一批次出让计划，一共73宗土地，合计4915亩，今年两批次土地出让，都要超过去年数据。

这一次土地既有“西南-东北”的持续供应（高新区供应1758亩，港务区供应559亩，浐灞供应994亩），又有曲江新区（曲江大明宫供应301亩，曲江新区供应166亩）、经开区（经开核心区供应32亩，高铁新城供应337亩）的加大力度，总而言之，看点不少。

(相关资料图)

房地产市场除了要看政策导向之外，还要看供求关系，目前西安市场明显在缩量，此时加大供应，冲击将会极为明显！

有人说，郑州的今天，就是西安的明天，这个话，以前我们不认同，但现在却有些担心！

西安会不会像过去温州、郑州、重庆、武汉一样，出现土地供过于求，最终导致房价不稳，要知道，郑州已经跌了七八年了。

当年郑州拆迁六百个村子，动迁百万人，每年几万亩的土地供应，2016年楼面地价就出现了3万+/㎡，北龙湖新房最高价格突破6万/㎡，最终让购房者买单，如今还历历在目。

如今，西安市场也出现了供应洪峰，市场是否能够接住，仍未可知，但朋友圈的情绪确实很低落，对于市场预期较低。

情况1：今年供地远超去年同期。今年西安二批次供地108宗7045亩，远超去年同期的34宗1915亩，这几乎是翻数倍供应，但去年下半年土地市场成交冷淡，今年二批次供地土拍或难度更大。

情况2：明后年或是供应量洪峰。2022年西安成交住宅用地131宗，但新增项目不多，如果再加上2023年一批次供地73宗、二批次供地96宗（西安主城区&西咸），到明后年，西安及西咸或将新增项目两三百个，达到近年来高峰水位。

大面积的土地供应，新房项目变多，限购又导致新增购房群体有限，市场接盘侠太少了！

进入2023年，西安住宅供应压力较大，尤其是在土地市场惨淡的情况之下，往往将压力给到高新区。

情况1：西南-东北势头不减。主城区土拍对于西南-东北的依赖度变高，仅仅是高新区便有1758亩，占到24.95%，而港务区&浐灞供应1553亩，占比22.05%，占到市场总量的47%。

情况2：高新三期供地为主。高新区供地反映了三种情况，开发主要集中在高新CID未来之瞳南北两侧，低密度住宅开发主要是偏重国际社区，而软件城开发在有意控制规模，推迟片区进入存量房开发的时间。

情况3：浐灞、港务区加大供应。这一次，浐灞生态区供地994亩，面积仅次于高新区，土拍压力显而易见，未来库存量也将激增。港务区供地大部分集中在欧亚大道以东的政经板块，配套最密集的奥体核芯板块土地资源见底。

情况4：曲江继续挖掘存量。近几年来曲江核芯区土地资源紧俏，导致2万+楼面地价诞生，第二批次4宗曲江新区土地，虽然面积较小，但也反映了曲江向内挖存量的决心，整体容积率控制尚好。

结合2023年第一批次供地情况来看，目前西安供地量最大的仍是“西南-东北”，即西南高新三期、东北的浐灞及港务区。

但是，如此大的土地供应，未来土拍压力显而易见，如果再出现流拍潮，对于本就信心不足的市场，可能不可避免地再次跌落，想要修复市场预期，将更加困难。

近期粉友咨询量最大的便是高新三期，大量住宅供应再加上目前的高库存和高房价，已经成为当下楼市的一个敏感话题，如果再有片区调规，住宅用地变多，压力可想而知。

当然，这一次土拍供应各个区都在参与，上半年一些停工的学校场馆建设，在土地拍卖筹资之后，或将迎来复工！